Sta je op het punt één van je panden te verhuren? Dan sluit je een huurovereenkomst af met de huurder en krijg je ongetwijfeld met een waarborgsom te maken. De waarborgsom is in principe een zekerheidsstelling, waarvan het bedrag over het algemeen gelijk wordt gesteld aan één maand huur. Na afloop van de huurperiode betaalt de verhuurder, na goed verloop van de opleveringskeuring en indien alle betalingen door de huurder zijn voldaan, de waarborgsom terug aan de huurder. Maar om deze waarborgsom is vaak veel te doen.

Iedereen heeft wel eens verhalen gehoord van verhuurders die de waarborgsom na de huurperiode in bezit houden en de ingewikkelde juridische strijd die vervolgens met de voormalige huurder ontstaat. Natuurlijk staat de huurder in veel gevallen in zijn of haar recht om de borg terug te krijgen, maar toch is dit lang niet altijd het geval, en die kant wordt vaak vergeten! Zo kan er bijvoorbeeld schade ontstaan aan het pand tijdens de huurperiode, waardoor de verhuurder recht heeft op een vergoeding. Vastgoedeigenaren kunnen bij het aangaan van de huurovereenkomst diverse stappen zetten om goed voorbereid te zijn op dit soort onvoorziene omstandigheden. Wij vertellen je graag meer over deze belangrijke aandachtspunten.

De waarborgsom blijkt bron van geschillen

Hoe duidelijk de zaken rondom de borg ook van tevoren worden afgekaderd door beide partijen, de waarborgsom blijkt toch regelmatig een bron van onenigheid en geschillen te zijn aan het einde van de rit. Zo blijkt in veel gevallen het terugkrijgen van de waarborgsom een langdurig en intensief traject te zijn voor huurders. In een recente aflevering van het programma ‘Onrecht’ worden de veelvoorkomende problemen rondom de waarborgsom op ludieke wijze aan de kaak gesteld.

Waarborgsom vs. Bankgarantie

De waarborgsom is in Nederland de meest gebruikte vorm van een zekerheidsstelling. Maar er is ook nog een andere vorm: de bankgarantie. Bij deze vorm is er een derde partij betrokken, namelijk de bank. De bankgarantie is een officiële verklaring van de bank dat zij het door de huurder verschuldigde bedrag, op verzoek van de verhuurder direct dienen te betalen. Dit bedrag kan nooit meer zijn dan het totale vastgestelde bedrag op de bankgarantie.

Om het bedrag van de bankgarantie te verkrijgen dient de verhuurder wel eerst een handeling te verrichten. Er moet namelijk een verzoek tot uitbetaling worden gedaan bij de bank. De bank kan en mag dit verzoek niet weigeren. Ben je het als huurder niet eens met de uitbetaling? Dan is het jouw verantwoordelijkheid om aan de kaak te stellen of de verhuurder wel gerechtigd was tot ontvangst van het bedrag. Maar deze stappen kunnen pas achteraf worden genomen.

Voordelen van de waarborgsom

Het grote voordeel van de waarborgsom voor huurders ten opzichte van de bankgarantie, is dat er geen kosten gemaakt worden bij de bank. Daarbij is een voordeel voor de verhuurder dat bij de keuze voor een waarborgsom er geen rente betaalt hoeft te worden over het geblokkeerde bedrag. Bij de waarborgsom is het de huurder die bij aanvang van de huurperiode een bedrag aan de verhuurder betaalt. Tijdens deze periode staat dit bedrag op de rekening van de verhuurder en wordt gereserveerd voor als de huurder bijvoorbeeld niet op tijd de huur betaalt. Een ander belangrijk voordeel van een waarborgsom voor een verhuurder is dat hij het geld direct in bezit heeft, waardoor hij bij een eventueel geschil met de huurder geen moeilijke toeren hoeft uit te halen om een financiële vergoeding te ontvangen.

Belangrijke punten van aandacht bij vaststelling van de waarborgsom

Loopt de huurovereenkomst ten einde en dreigt er een geschil te ontstaan over de uitbetaling van de waarborgsom? Dan zijn er een paar belangrijke aandachtspunten waar zowel de huurder als verhuurder hun voordeel mee kunnen doen, zodat een geschil voorkomen kan worden:

Bewijslast

Denk allereerst aan de bewijslast. Wie dient wat te bewijzen? Hoewel het vragen van borg wettelijk is toegestaan, mag de verhuurder niet zonder gegronde redenen de waarborgsom inhouden of verrekenen. Bij het beëindigen van de huurovereenkomst wordt de woning, na vertrek van de huurder, door de verhuurder geïnspecteerd. Hierbij worden regelmatig, terecht of onterecht, schade en/of gebreken vastgesteld door de verhuurder. De kostenpost voor de ontstane schade kan dan door de verhuurder verrekend worden met de waarborgsom. Maar belangrijk hierbij is dat de bewijslast hiervoor wel bij de verhuurder ligt. Kort gezegd moet de verhuurder dus bewijzen dat er daadwerkelijk sprake is van ontstane schade aan het gehuurde pand in de periode van verhuur. Ook dient er aangetoond te worden dat de huurder aansprakelijk is voor deze schade.

De aanvangsstaat van het gehuurde

De verhuurder is alleen in staat om solide bewijs te leveren van eventuele schade en/of gebreken veroorzaakt door de huurder als er bij het opstellen van de huurovereenkomst ook een aanvangsstaat is opgemaakt, waarin de staat van de gehuurde ruimte voor aanvang van de huurperiode uitvoerig beschreven wordt. Zodra vastgesteld kan worden dat er wel degelijk schade is ontstaan in de huurperiode, kan de verhuurder de huurder hiervoor aansprakelijk stellen en de kosten verrekenen met de waarborgsom. Belangrijk hierbij is dat niet alle schade na afloop van de huurovereenkomst per se door de huurder is veroorzaakt. Zo zijn er vaak situaties waarin slijtage en slecht onderhoud ten grondslag liggen aan de schade.

Op het moment dat er geen aanvangsstaat is opgemaakt tussen de verhuurder en huurder, staat de wet aan de kant van de huurder. Het is namelijk wettelijk bepaald dat er, bij het ontbreken van een aanvangsstaat, vanuit wordt gegaan dat het gehuurde na afloop van de huurperiode nog steeds in dezelfde staat verkeert als bij aanvang van de huurovereenkomst. Dit is altijd de uitgangspositie, tenzij de verhuurder het tegendeel kan bewijzen. Dit bewijs kan, naast een aanvangsstaat, ook geleverd worden door middel van verklaringen of foto’s. In de praktijk blijkt wel dat het voor de verhuurder dan wel lastiger is om de ontstane schade te bewijzen.

Voorkom geschillen!

Wil je niet voor onaangename verrassingen komen te staan? Maak dan duidelijke afspraken met elkaar en leg dit ook vast, bijvoorbeeld in de huurovereenkomst. Het is belangrijk om ook tijdens de huurperiode goed contact met elkaar te onderhouden. Met heldere communicatie zorg je er samen voor dat eventuele problemen snel verholpen kunnen worden.

Kun je hier professionele ondersteuning bij gebruiken? MV Vastgoedmanagement denkt graag met je mee! Wij bieden gespecialiseerd property management op maat. Hierbij bewandelen wij niet alleen de gebaande paden maar kijken we verder. Onze aanpak kenmerkt zich door iedere unieke situatie vanuit meerdere kanten te bekijken en zo naar de juiste oplossing toe te werken.