HuurderVastgoedeigenaar

Wat zijn je rechten als vastgoedeigenaar om een huurder eruit te zetten?

By april 15, 2020 april 30th, 2020 No Comments

Wat zijn je rechten als vastgoedeigenaar om een huurder eruit te zetten?

Er zijn diverse scenario’s te bedenken waarbij een vastgoedeigenaar de huurperiode van de huurder zou willen beëindigen, als de huurder bijvoorbeeld maandenlang geen huur betaalt of een wietplantage is gestart. Maar ook als je de woning dringend nodig hebt voor eigen gebruik óf in geval van ernstige overlast of illegale onderverhuur, kun je als verhuurder verschillende stappen ondernemen om een huurder eruit te laten zetten. Duidelijk is dat je hiervoor wel toestemming van een rechter nodig hebt. Maar hoe zit het in dit soort situaties nou eigenlijk precies met jouw rechten als vastgoedeigenaar?

 

Jouw rechten bij ontbinding van de huurovereenkomst

Hoewel de Nederlandse wet vooral uitgaat van huurdersbescherming en georganiseerd is vanuit het principe dat iedereen recht heeft op een dak boven zijn hoofd, wil dit niet zeggen dat een verhuurder compleet machteloos staat in situaties waarin de huurder zich niet correct gedraagt. Een verhuurder heeft wel degelijk rechten, waaronder deze volgende vijf belangrijkste rechten:

 

  1. Het recht op tijdige huurbetaling

    Hoewel dit vanzelfsprekend klinkt heb jij als vastgoedeigenaar/verhuurder het recht om de manier en het moment van betalen te bepalen. Dit wordt doorgaans in de huurovereenkomst vastgelegd. De betaling mag zowel in geld als in natura plaatsvinden, zolang het bij een betaling in natura maar voldoende duidelijk is dat het bij deze tegenprestatie om een huurbetaling gaat.
    Zodra de huurder te laat is met betalen of helemaal niet betaalt kun je een schadevergoeding eisen of uiteindelijk het huurcontract laten ontbinden, waardoor de huurder uit de woning geplaatst kan worden. Deze tweede optie geldt doorgaans nadat er drie maanden geen betaling is geweest van de huurder.

  2. Het recht op correct gedrag van de huurder

    Als huurder ben je verplicht goed gedrag te vertonen als het gaat om het gebruik van het huurpand en in de relaties met omwonenden. In het geval van continue overmatige overlast, zoals geluidshinder of stankoverlast, is de verhuurder verantwoordelijk om deze kwestie(s) op te lossen met de huurder. Blijft de overlast toch voortduren? Dan is dat een gegronde reden om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Net als bij het houden van een wietplantage of bij het zonder toestemming plaatsen van een schotelantenne.

  3. Het recht om de bestemming van het gehuurde pand te bepalen

    De verhuurder mag in het huurcontract de bestemming van het gehuurde pand vastleggen. Stel dat dit een doorsnee huurwoning betreft, mag de huurder de ruimte uitsluitend gebruiken als woning en niet als kapperszaak of winkel aan huis. Zodra er niets is bepaald in de huurovereenkomst wordt de bestaande situatie als richtlijn genomen. Er wordt dan gekeken naar de inrichting en naar de verwachting die geschept wordt in de huidige conditie van het gehuurde pand. Is er gecommuniceerd is dat het pand een woonruimte betreft, maar gebruikt de huurder deze toch als kantoor? Dan moet het pand ook als kantoor gezien en gebruikt worden.
    Wil de huurder bij een woonhuisbestemming toch een bedrijf aan huis runnen? Dan is er altijd toestemming van de verhuurder nodig. Zolang deze toezegging niet is verkregen, is de huurder in overtreding en heeft de verhuurder het recht om de overeenkomst te beëindigen. Bij het ontstaan van schade in de woning in dit soort situaties, kan de eigenaar ook een schadevergoeding eisen.

  4. Het recht om te besluiten over een wijziging aan het pand

    De indeling van de gehuurde woning mag de huurder niet zonder toestemming van de verhuurder aanpassen. Dus er mag niet zomaar een muur gesloopt worden om de keuken bij de woonkamer te betrekken. De huurder is verplicht om de woning, bij het beëindigen van de huurperiode, in dezelfde staat af te leveren zoals deze is aangetroffen bij aanvang van de huurperiode. Kleine en simpele wijzigingen zijn daarentegen wel toegestaan. Als voorwaarde geldt dat deze wijzigingen zonder al te veel kosten verwijderd kunnen worden. Zoals raambekleding of een (lichte) verfkleur op de muur.
    Wordt er toestemming verleend voor een aanzienlijke wijziging aan het pand is het voor de verhuurder mogelijk hier voorwaarden aan te verbinden. Zoals kwaliteitseisen bij een verbouwing of de afspraak dat de huurder alle kosten van een uitbouw zelf betaalt. Hierdoor draagt de huurder zelf het risico. Daarnaast geldt uiteraard dat in principe alle aanpassingen sowieso mogelijk zijn, mits ze worden verwijderd als de huurovereenkomst afloopt.

  5. Het recht om de huurder aansprakelijk te houden voor derden

    In principe is de huurder in alle gevallen aansprakelijk voor de door hem ontstane schade aan het gehuurde pand. De vastgoedeigenaar kan de huurder verantwoordelijk houden voor slecht onderhoud of het afbreken van een muur, zonder toestemming.

 

Hoewel dit vrij duidelijk klinkt, zijn er ook minder expliciete situaties denkbaar waarbij de huurder eveneens de verantwoording draagt. Bijvoorbeeld bij schade ontstaan door een huisdier of door bezoek tijdens een feestje thuis. De woning is tijdens de huurperiode de verantwoordelijkheid van de huurder en daardoor kan de verhuurder schade of eventuele kosten voor reparaties op de huurder verhalen.

 

Bijstand bij problemen met huurder

Op het moment dat de huurder zich niet aan de gemaakte afspraken houdt, voor overlast zorgt of de huur niet meer betaalt en de situatie verbetert niet na een aantal gesprekken, kun je als vastgoedeigenaar juridische hulp inschakelen om de huurder uit te zetten. Dit gaat dan altijd via een dagvaarding. Daarnaast wordt het altijd aangeraden om in dit soort gevallen een advocaat in te schakelen.

 

Wil je problemen waar mogelijk voorkomen en juist investeren in een goede relatie met je huurder(s), dan kan MV Vastgoedmanagement je daarbij ondersteunen. Met passend vastgoedmanagement zorgen we er samen voor dat er een solide basis wordt gelegd en dat we bij problemen snel kunnen acteren. Bij onze dienstverlening wordt er altijd rekening gehouden met persoonlijke wensen en verzoeken van onze klanten.

 

Meer weten? Neem vrijblijvend contact met ons op!

Leave a Reply