Reparaties en onderhoud aan je pand: wie betaalt wat?
Stel dat één van je huurders je vandaag opbelt om mee te delen dat de vaatwasser in het pand kapot is gegaan, of dat de deurklink van de huiskamer niet goed functioneert, of de zonwering op kantoor functioneert. Wat is dan de volgende stap voor jou als verhuurder om te zorgen dat het probleem opgelost wordt? De eerste vraag die je jezelf nu misschien stelt is of dit überhaupt wel jouw taak is en niet die van de huurder zelf. Er kan veel in een pand kapotgaan, zowel door ouderdom of slijtage als door verkeerd gebruik door de huurder. Maar hoe bepaal je nu per geval of de verantwoordelijkheid bij jou ligt of dat de huurder het zelf dient op te lossen?
Hoewel hier veel bij wet voor is geregeld en in algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst, blijkt dat er in praktijk vaak onduidelijkheid heerst bij huurders en verhuurders en dat zij regelmatig tegen problemen aanlopen zodra er gebreken ontstaan in een huurpand.
Verdeling van het onderhoud
In principe is het onderhoud van een huurpand, inclusief eventuele reparaties, duidelijk verdeeld tussen verhuurder en huurder. Er wordt natuurlijk wel onderscheid gemaakt en per geval dient bepaald te worden wie de reparatie op zich neemt. Een kapotte dakpan is ten slotte niet vergelijkbaar met een piepende deur of een mankement aan de Cv-ketel. De algemene regel die hierbij geldt is dat groot onderhoud voor rekening van de verhuurder is en dat de huurder het kleinere (dagelijkse) onderhoud verzorgt. Een aantal belangrijke zaken die hierbij gelden:
- Het kleine onderhoud moet gemakkelijk uit te voeren zijn door de huurder;
- Indien de verhuurder reparatiewerkzaamheden moet verrichten, is het de plicht van de huurder om hem toegang te verlenen tot het pand;
- Inbouwapparatuur van keukens worden in de regel gezien als onderdeel van de woning, omdat deze apparatuur samen met de woning wordt verhuurd door de verhuurder. Daarom is de reparatie van een kapotte afzuigkap of inbouwkoelkast een taak van de verhuurder;
- Mocht de verhuurder ingeschakeld worden voor reparatie met betrekking tot kleine (dagelijkse) zaken, mag hier een vergoeding voor gevraagd worden.
Dit zijn algehele richtlijnen die opgesteld zijn en gelden als uitgangspunt. Daarnaast is het voor beide partijen mogelijk om in de huurovereenkomst andere afspraken te maken. Op deze manier kan de verhuurder zijn verantwoordelijkheidsgebied beter afbakenen en heeft de huurder een duidelijk overzicht voor welke zaken de verhuurder ingeschakeld kan worden in het geval van gebreken of andere problemen.
Actueel veel voorkomend
Wij ervaren een toenemende vraag van huurders om het gebouw te verduurzamen. Bijvoorbeeld wanneer een lamp vervangen moet worden, deze te vervangen door Led verlichting. Niet altijd gaat dat zo eenvoudig. Vaak zal een aanpassing van of vervanging van het bestaande verlichtingsarmatuur moeten plaatsvinden. Wie gaat dat betalen? Het antwoorde daarop is niet generiek te geven. Het is vaak per situatie verschillend. Goede afstemming van de verwachtingen vooraf is daarbij erg belangrijk.
Belangrijk advies voor verhuurder
Hoewel de bovenstaande richtlijnen in theorie erg logisch en duidelijk lijken, kan het geen kwaad om daarnaast als verhuurder nog een aantal extra maatregelen te nemen. Zo is het sterk aan te raden
om zoveel mogelijk aansprakelijkheid uit te sluiten voor gebreken die zijn ontstaan voorafgaand aan de huurperiode. Zo kan aansprakelijkheid uitgesloten worden voor gebreken die bij het begin van de huurovereenkomst nog niet aanwezig of bekend waren bij de verhuurder.
Ook geeft een duidelijk opgezet (schriftelijk) verslag van de staat van het pand en het onderhoud op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst, een extra zekerheid voor de verhuurder. Voor meer duidelijkheid kan de bestemming van het gehuurde pand in de huurovereenkomst gedetailleerd beschreven worden en kan er een helder opnamerapport opgesteld worden, waar bij eventuele gebreken de aansprakelijkheid van de verhuurder uitgesloten kan worden. Daarnaast kunnen op dit punt beide partijen in overeenstemming met elkaar besluiten de geconstateerde gebreken niet te zien als een gebrek en zo besluiten dat het betreffende gebrek geen belemmering vormt voor het gebruiken van het huurpand. Als laatste is het juridisch gezien raadzaam om in de huurovereenkomst te vermelden dat jij als verhuurder geen onderzoek hebt uitgevoerd of het gehuurde pand geschikt is voor het bedoelde gebruik.
MV Vastgoedmanagement: ontzorgen en kwaliteit
Met één of meerdere huurpanden in bezit is het fijn dat verhuurders belangrijke taken, bijvoorbeeld gerelateerd aan reparaties of onderhoud, kunnen toebedelen aan een professionele vastgoedmanager. Bij MV Vastgoedmanagement bieden wij service op maat van hoge kwaliteit. Zo kennen wij bijvoorbeeld geen vastgoedbeheerder, maar werken wij uitsluitend met vastgoedmanagers. Ons vastgoedmanagement gaat verder dan het versturen van huurnota’s en het laten uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden alleen. Aan de hand van de persoonlijke wensen van verhuurders kunnen wij alle taken rondom verhuurde panden managen.
Meer informatie over een pakket op maat? Neem dan contact met ons op!
Interessante achtergrond artikelen
Gebreken aan een gehuurde zaak, wat zijn de regels?
